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北上深三地楼市回暖真相调查

2019-01-28 20:31:40

北上深三地楼市回暖真相调查

股市里有句谚语:量在价先,即成交量往往是价格变化的先导。在房地产市场,这个规律同样适用。

5月,北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量环比出现大幅上升,全国40个重点城市超八成的成交量出现上涨由于楼市行情反弹,部分城市的部分楼盘已经出现涨价的迹象。

市场纷纷担忧,楼盘是否又会像2009年那样出现“拐点”?部分房企的涨价行为会否发展成燎原之势?针对这些问题,《每日经济》推出“楼市又闻拐点声”系列报道,对房地产市场、企业、信贷、财政等方面进行解读。在今日系列报道的第一期,对各地市场情况进行了调查。

深圳:房价反弹空间或不大

年初以来,经过长时间楼市博弈,开发商以价换量赢得刚需逐渐成为业界共识。在深圳,“一成首付”、“3年110%增值回购计划”等大尺度降价举措相继出现,紧接着有楼盘直接降价,大力出货。

在成交量上升之时,有开发商打起了悄悄涨价的主意。但当前的市场并不如开发商预期一些楼盘价格一上去,成交马上跌下来。这从侧面印证了深圳房产业内人士的观点:今年房价仍将维持稳定局面。

促销拉升成交量

从4月份开始,深圳各城市主干道旁的户外广告中,位于深圳龙华新区,靠近观澜的龙华花半里的楼盘销售广告开始多起来。广告的增多,与楼盘销售走旺不无关系。

从今年春节以来,花半里连续4个月以每月400多套的成交量成为深圳在售楼盘的销售冠军,目前均价在13500元/平方米左右。

据花半里营销总监陈勇介绍,春节以来,花半里推出的78~88平方米的主力户型,客户大多是附近华为科技园的刚需阶层。“成交量好主要是因为我们的性价比高,户型全是90平方米以下,首付30万元,月供仅5000~6000元,对刚需的吸引力较大。”

据悉,花半里从去年开盘以来推出1950套房源,如今只剩100多套房源,销售率超过九成。

今年上半年,在公开的销售榜上,同样热销的楼盘还有万科红、翡丽郡、招商果岭、招商观园、星河盛世等一些区域较好的楼盘。4月29日,星河盛世开盘推出866套,便很快销售出600多套。

据《每日经济》调查发现,上述楼盘热销,均有开发商加大促销的因素。

随着刚需入市购房,3月深圳楼市成交量开始回升,开发商也开始躁动。5月份开发商的推盘节奏明显加快,部分开发商开始低调上调价格,借以试探市场。如位于沙井的万科翡丽郡5月19日开售第二批单位,均价从11000元/平方米涨至13500元/平方米,涨幅达22.73%

北上深三地楼市回暖真相调查

。受全国楼市5月成交回升的影响,万科5月销售额再次超过100亿元。

房价反弹或受限

5月深圳楼市成交量出现大幅上涨,是楼市已经出现拐点,还是昙花一现?

《每日经济》调查发现,带动此轮深圳楼市成交上涨的因素众多,其中区位优势的特点明显。无论是花半里、还是万科红、翡丽郡,都位于区域核心地段,地理位置较为优越。但是开发商对价格调整十分谨慎,市场的反应远远低于开发商的预期,并没有大幅回暖的迹象。一旦开发商有涨价行为,销量立马掉下来。比如,原计划开盘均价达到23000元/平方米左右的星河盛世,目前成交均价仅为20400元/平方米。

“市场上刚需的加入使得楼市短期成交回升,并不能理解为楼市翻盘,成交量还是围绕90平方米以下,区域性强、地理位置优越的楼盘。”陈勇称,正是因为开发商上半年出货决心较大,让利促销,才使楼市成交量有所上升。

深圳中原市场研究部监测数据显示,2012年龙华新区包括民治、龙华、观澜在内的新房项目有18个,建筑面积达312万平方米,按照4月份龙华新区的新房成交面积6.16万平方米计算,仍需要35个月来消化。

陈勇认为,面对巨大的供应量,开发商的压力仍然很大。他预计,6月份深圳将有16个新盘入市,这是开发商出货的最佳时间节点。

世联地产市场研究总监吴志辉认为,深圳楼市成交回升主要是因为开发商降价促销,楼市成交低点已经过去。但他同时指出,不能对房价反弹抱有过高期望。由于限购政策持续,宏观经济增速放缓,今年房价反弹的空间不大,仍会保持稳定。

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